Một căn nhà thu về $7,000 tiền thuê mỗi tháng có chắc lời hơn một căn thu $4,000 không?
Chưa chắc.
Từ kinh nghiệm mua, cải tạo và quản lý nhà cho thuê tại Calgary, Clara (Phương) nhận thấy tổng tiền thuê hàng tháng chỉ là con số đầu tiên cần nhìn.
Điều Clara quan tâm hơn là:
Mình bỏ vào bao nhiêu vốn? Mỗi tháng phải chi bao nhiêu? Cuối cùng thực sự còn lại bao nhiêu?
Thử so sánh hai ví dụ đơn giản ở NW Calgary.
Phương Án 1 — Mua Nhà Gần Như Sẵn Sàng Cho Thuê
Giả sử giá mua là $750,000.
Down payment 20%: $150,000
Sửa chữa cơ bản / hoàn thiện secondary suite: khoảng $50,000–$80,000
Tổng vốn ban đầu: khoảng $200,000–$230,000
Với khoản vay $600,000, lãi suất giả định 4%, thời hạn 25 năm:
Mortgage: khoảng $3,167/tháng. Bài viết FB
Nếu căn nhà có:
Main floor 3 phòng: khoảng $2,200–$2,500/tháng
Basement 2 phòng: khoảng $1,500–$1,700/tháng
Tổng tiền thuê có thể khoảng $3,700–$4,200/tháng.
Nếu basement được cho thuê riêng như một secondary suite, Clara sẽ kiểm tra trước xem suite có legal và registered với City hay không.
Ưu điểm của phương án này là vốn ban đầu thấp hơn và việc quản lý tương đối đơn giản.
Phương Án 2 — Mua Nhà Cũ Và Cải Tạo Thành Nhiều Phòng
Bây giờ thử một căn nhà cũ có giá khoảng $650,000–$680,000.
Down payment 20%: khoảng $130,000–$136,000
Chi phí cải tạo và hoàn thiện các yêu cầu cần thiết: khoảng $150,000
Tổng vốn ban đầu: khoảng $280,000–$286,000
Khoản vay khoảng $520,000–$544,000, với cùng giả định lãi suất 4% và thời hạn 25 năm:
Mortgage: khoảng $2,745–$2,871/tháng. Bài viết FB
Nếu căn nhà có thể cải tạo hợp lý thành 9 phòng, những căn Clara đã trực tiếp làm và quản lý có thể thu về khoảng:
$6,500–$7,200/tháng, tùy vị trí, kích thước phòng và chất lượng căn nhà.
Rõ ràng phương án 2 có khả năng tạo ra nhiều tiền thuê hơn.
Nhưng mình cũng phải bỏ nhiều vốn hơn, sửa nhà nhiều hơn và quản lý nhiều người thuê hơn.
Quan Trọng Nhất: Cuối Tháng Còn Lại Bao Nhiêu?
Nhưng tiền thuê thu về chưa phải là lợi nhuận.
Landlord còn phải tính:
Mortgage
Thuế nhà
Bảo hiểm
Điện, nước, internet nếu chủ nhà trả
Bảo trì và sửa chữa
Thời gian nhà hoặc phòng bị trống
Phí quản lý nếu thuê Property Manager
Và cuối cùng, thuế thu nhập cũng ảnh hưởng đến số tiền thực sự còn lại trong túi mình.
Vì vậy, nếu ai nói với Clara:
“Căn này cho thuê được $7,000/tháng.”
Câu Clara muốn hỏi tiếp là:
“Sau khi trả hết các chi phí, mình còn lại bao nhiêu?”
Đó mới là con số giúp mình so sánh.
Góc Nhìn Của Clara
Clara không chọn nhà đầu tư chỉ vì căn đó có tiền thuê cao nhất.
Clara nhìn cả bài toán:
Vốn bỏ vào → tiền thuê thu về → chi phí thực tế → công sức quản lý → số tiền còn lại.
Phương án 1 có thể phù hợp với người muốn bỏ ít vốn hơn và quản lý đơn giản hơn.
Phương án 2 có thể phù hợp với người chấp nhận đầu tư thêm vốn và công sức để đổi lấy khả năng tạo ra thu nhập cao hơn.
Không có phương án nào luôn tốt hơn.
Quan trọng là những con số đó và cách vận hành căn nhà có phù hợp với kế hoạch đầu tư của mình hay không.
Bạn Đang Tính Mua Nhà Cho Thuê Ở Calgary?
Nếu bạn đang xem một căn nhà và muốn biết có thể cho thuê khoảng bao nhiêu, cần cải tạo những gì và bài toán đầu tư có hợp lý trước khi mua hay không, Clara có thể cùng bạn nhìn căn nhà từ góc độ mua bán, cải tạo và quản lý cho thuê.
Clara Nguyen — REALTOR® | Licensed Property Manager
CIR REALTY
claranguyen@cirrealty.ca
778-836-2495
claranguyen-homes.ca
Một Số Câu Hỏi Thường Gặp
Tiền thuê hàng tháng có phải là lợi nhuận không?
Không. Tiền thuê mới là khoản thu vào. Landlord còn phải trừ các chi phí thực tế của căn nhà để biết cuối cùng còn lại bao nhiêu.
Có nên tính chi phí cải tạo vào bài toán đầu tư không?
Có. Một căn nhà tạo ra tiền thuê cao hơn có thể yêu cầu mình bỏ thêm rất nhiều vốn ngay từ đầu.
Căn nhà có tiền thuê cao hơn có phải lúc nào cũng là khoản đầu tư tốt hơn?
Không. Cần nhìn cả vốn ban đầu, chi phí hàng tháng, thời gian trống và công sức quản lý.
Lưu ý: Nội dung trong bài viết được chia sẻ dựa trên kinh nghiệm và góc nhìn cá nhân của Clara trong quá trình đầu tư, cải tạo và quản lý bất động sản. Các con số và dữ liệu thị trường (nếu có) sẽ được trích dẫn từ các nguồn chính thức để tham khảo. Mỗi bất động sản và hoàn cảnh của mỗi người đều khác nhau, vì vậy thông tin trong bài không nên được xem là lời khuyên tài chính, pháp lý hoặc đầu tư cho một trường hợp cụ thể.
Official sources
1. City of Calgary — Adding a Secondary Suite - https://www.calgary.ca/development/home-building/new-secondary-suite.html
2. City of Calgary — Legalize an Existing Secondary Suite - https://www.calgary.ca/development/home-building/existing-secondary-suite.html
3. City of Calgary — Secondary Suite Permit Costs & Timelines - https://www.calgary.ca/development/home-building/suites-permit-costs-timelines.htm
4. City of Calgary — Property Tax Calculator - https://www.calgary.ca/property-owners/taxes/calculator.html
Comments:
Post Your Comment: