Cho thuê nguyên căn, chia tầng trên, basement hay cho thuê từng phòng — mô hình nào phù hợp hơn với nhà cho thuê ở Calgary?
Nếu chỉ nhìn vào doanh thu ròng (Gross income), cho thuê phòng có vẻ hấp dẫn hơn nếu nhà có nhiều phòng sẵn. Nhưng doanh thu cao hơn chưa chắc đồng nghĩa với một khoản đầu tư tốt hơn.
Là một Licensed Property Manager và dựa vào kinh nghiệm thực tế tại Calgary, Clara (Phương) đã trực tiếp quản lý cả nhà cho thuê nguyên căn lẫn mô hình cho thuê từng phòng. Vì vậy, khi nhìn vào bài toán này, Clara thường xem xét từ hai phía: căn nhà có thể tạo ra bao nhiêu thu nhập và mình thực sự phải bỏ ra những gì để vận hành mô hình đó.
Không có một mô hình nào phù hợp với mọi căn nhà. Vị trí, layout, giá mua, chi phí cải tạo, nhóm người thuê (tenant) mình muốn hướng tới và khả năng quản lý của chủ nhà (landlord) đều rất quan trọng.
Một Ví Dụ Thực Tế Về Nhà Cho Thuê Ở Calgary
Giả sử một căn nhà ở North West Calgary, gần khu vực trường đại học, có:
Tầng trệt (mainfloor): 3 phòng ngủ
Tầng hầm (basement): 2 phòng ngủ
Dựa trên số liệu thống kê trên CMHC Calgary Housing Market, Rentfaster và kinh nghiệm thực tế, một ví dụ cụ thể là:
Main floor: khoảng $2,200–$2,500/tháng
Basement: khoảng $1,500–$1,700/tháng
Tổng doanh thu ròng: khoảng $3,700–$4,200/tháng
Nếu basement được cho thuê riêng như một secondary suite, điều đầu tiên Clara sẽ kiểm tra là suite đó có legal và registered hay không. City of Calgary có Secondary Suite Registry để landlord và tenant kiểm tra những suite đã được đăng ký. https://secondarysuites.calgary.ca/
Bây giờ thử nhìn một hướng khác.
Nếu tìm được căn nhà đúng vị trí, đúng layout và phù hợp để redesign, căn nhà có thể được cải tạo thành 8–9 phòng cho thuê riêng.
Trong những căn nhà Clara đã trực tiếp làm và quản lý, giá thuê từng phòng có thể khoảng $700–$900/tháng, tùy vị trí, kích thước phòng và chất lượng căn nhà.
Với 8–9 phòng được thiết kế hợp lý, doanh thu ròng có thể khoảng $6,500–$7,000+/tháng.
Đây là những con số từ kinh nghiệm rental thực tế của Clara, không phải mức rent được đảm bảo cho mọi property.
Nhìn vào con số, room rental có vẻ hấp dẫn hơn rất nhiều.
Nhưng doanh thu ròng mới chỉ là một nửa bài toán.
Doanh Thu Ròng Cao Hơn Nhưng Quản Lý Cũng Nhiều Hơn
Room rental thường đòi hỏi nhiều vốn và công sức hơn:
Chi phí cải tạo và vốn ban đầu
Giấy phép xây dụng và các yêu cầu của City
Trang trí nhà cửa
Chủ nhà thường trả tiền điện nước, internet … (Utility)
Mất nhiều công sức để tìm tenants
Bảo trì cho các khu vực sử dụng chung
Quản lý nhiều người cùng sống trong một căn nhà
Theo kinh nghiệm của Clara, quản lý một căn nhà có 8–9 tenant thuê riêng hoàn toàn khác với quản lý một gia đình thuê nguyên căn.
Mình không chỉ thu nhiều tiền thuê hơn.
Mình cũng đang quản lý nhiều tenant hơn, nhiều khu vực chung hơn và nhiều tình huống có thể phát sinh hơn nếu họ sống không hòa thuận với nhau, hay mọi yêu cầu không được thống nhất rõ ngay từ đầu.
Ngược lại, cho thuê nguyên căn hoặc main floor + legal secondary suite có thể tạo ra thu nhập ròng thấp hơn nhưng thường đơn giản hơn rất nhiều trong việc vận hành.
Vậy Mô Hình Cho Thuê Nào Tốt Hơn?
Clara sẽ không bắt đầu bằng câu hỏi:
“Mô hình nào kiếm được nhiều tiền hơn?”
Clara sẽ hỏi:
“Căn nhà này thực sự phù hợp với mô hình nào?”
Sau đó mới tính:
Cần bỏ thêm bao nhiêu vốn?
Cải tạo mất bao lâu?
Mỗi mô hình thực tế có thể tạo ra bao nhiêu doanh thu?
Chi phí vận hành là bao nhiêu?
Landlord có thật sự muốn quản lý mô hình này lâu dài không?
Góc Nhìn Của Clara
Kinh nghiệm trong real estate, property management và xây dựng giúp Clara nhận ra một điều:
Mô hình cho thuê nên đi theo căn nhà — đừng cố ép căn nhà chạy theo mô hình mình đã chọn sẵn.
Có những căn rất phù hợp để cho một gia đình thuê nguyên căn.
Có những căn phù hợp với mô hình main floor + legal secondary suite.
Và cũng có những căn, nếu đúng vị trí, giá mua và thiết kế, có thể tạo ra một cơ hội hoàn toàn khác khi khai thác theo mô hình room rental.
Mục tiêu không phải đơn giản là tạo ra thu nhập cao nhất có thể.
Mục tiêu là chọn một mô hình hợp lý về tài chính, có thể vận hành tốt và phù hợp với kế hoạch đầu tư dài hạn của landlord.
Bạn Đang Tìm Hoặc Chuẩn Bị Một Căn Nhà Cho Thuê Ở Calgary?
Nếu bạn đang phân vân căn nhà nên cho thuê theo mô hình nào, mức rent thực tế có thể là bao nhiêu, hoặc thiết kế hiện tại có tiềm năng để khai thác tốt hơn hay không, Clara có thể cùng bạn nhìn căn nhà từ cả góc độ real estate và property management.
Clara Nguyen — REALTOR® | Licensed Property Manager
CIR REALTY
claranguyen@cirrealty.ca
778-836-2495
claranguyen-homes.ca
Một Số Câu Hỏi Thường Gặp
Cho thuê từng phòng lúc nào cũng lời hơn cho thuê nguyên căn phải không?
Không hẳn. Doanh thu ròng có thể cao hơn, nhưng landlord còn phải tính chi phí sửa chửa cải tạo, trang bị nội thất, tiện ích, tỷ lệ phòng trống, chi phí bảo trì và công sức quản lý.
Basement ở Calgary có thể cho thuê riêng được không?
Nếu cho thuê như một secondary suite riêng, nên kiểm tra suite có legal và registered hay không. City of Calgary có Secondary Suite Registry để kiểm tra.https://secondarysuites.calgary.ca/
Có phải căn nhà đầu tư nào cũng phù hợp để làm room rental?
Không. Vị trí, layout, chi phí renovation, rental demand và khả năng quản lý đều ảnh hưởng đến việc mô hình đó có hợp lý hay không.
Nguồn tham khảo
City of Calgary —https://www.calgary.ca/home.html
City of Calgary — https://www.calgary.ca/development/home-building/secondary-suites.html
Lưu ý: Nội dung trong bài viết được chia sẻ dựa trên kinh nghiệm và góc nhìn cá nhân của Clara trong quá trình đầu tư, cải tạo và quản lý bất động sản. Các con số và dữ liệu thị trường (nếu có) sẽ được trích dẫn từ các nguồn chính thức để tham khảo. Mỗi bất động sản và hoàn cảnh của mỗi người đều khác nhau, vì vậy thông tin trong bài không nên được xem là lời khuyên tài chính, pháp lý hoặc đầu tư cho một trường hợp cụ thể.
Comments:
Post Your Comment: